DAY21_[아는 만큼 당첨되는 청약의 기술]_02_전략세우기 전 알아야 할 청약 기초상식(11/0)

독서/한달독서18기(22.01.11~02.09)

DAY21_[아는 만큼 당첨되는 청약의 기술]_02_전략세우기 전 알아야 할 청약 기초상식(11/0)

:)kmhbgvdxa 2022. 1. 31. 18:30

아는 만큼 당첨되는

청약의 기술

02 전략 세우기 전 알아야 할 청약 기초 상식

청약어를 익히면 청약 말문이 트인다!
청약 초보자라면 '이것'만은 절대 하지 말자!
주택 종류부터 구분하자! 국민주택과 민영주택
내가 사는 지역에 따라 통장에 있어야 하는 금액이 다르다
청약 세상에서 주택 소유 기준

내가 청약하려는 지역은 어떤 규제를 받고 있을까?
당해 여부가 핵심! 민영주택 1순위 조건
무주택 여부가 핵심! 국민주택 1순위 조건
지피지기면 백전백승, 내 청약가점은 몇 점인가요?
가점과 추첨 비율을 보면 청약 게임의 법칙이 보인다!

정부 정책으로 읽는 청약 해답!
얼마가 있어야 청약할 수 있을까? 대출의 모든 것
빅데이터를 쉽고 빠르게! 즐겨찾기 추천 홈페이지

모르고 청약했다 낭패 보는 재당첨 제한
부적격은 NO! 무효는 OK! 헷갈리는 중복당첨
청약 진행 과정 속에서 숨은 기회를 찾자!
입주자모집공고문에 모든 정보가 담겨 있다
모델하우스 관람에도 법칙이 있다

당첨 후 얼마가 필요할까?

가장 많은 궁금증 중 하나가 청약에 당첨되어도 낼 돈이 없다는 것입니다.

하지만
청약에 당첨되어도 분양가를 한 번에 내지 않습니다.

먼저 당첨되면 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 낸 뒤 분양가의 60%에 해당하는 중도금을 5~6회 걸쳐 냅니다.

그리고
입주 전 남은 잔금을 내면 드디어 내 아파트를 얻게 됩니다. 지역별 중도금 대출과 보증한도에 대해 알아보겠습니다.

중도금대출이란

중도금이란 부동산 거래에서 계약금과 잔금 사이에 치르는 돈으로, 아파트 건물이 완공되기 전에 내는 돈이라 보증의 실체가 없습니다. 즉 담보가 아닌 신용대출의 성격으로 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 두개의 공사에서 보증을 서줍니다.

뉴스에서 부동산 관련 대출이 나올 때마다 LTV, DTI라는 단어가 언급 되는데 이 차이를 아시나요?

LTV (loan to value ratio)
DTI (debt to income)

두 가지 모두 대출액의 비율을 의미합니다. 주택담보대출을 뜻하는 LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이며, DTI는 총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 계산비율입니다.

LTV는 대출 시 개인의 소득은 보지 않고, 담보 주택의 가치를 보는데요, 중도금 대출은 LTV로 개인의 상환능력을 보는 DTI와는 상관이 없습니다. 중도금대출은 잔금 납부 시점에 모두 상환되어야 하며 이때 중도금대출은 주택담보대출로 전환됩니다. 단, 전환할 때는 DTI, DSR 즉 개인의 상환능력에 따라 대출액이 달라질 수 있습니다.

대출 순서에 따라 중도금대출 한도가 달라진다

중도금대출 보증 한도는 주택도시보증공사(HUG)는 수도권 및 광영시까지는 인당 5억까지, 지방은 인당 3억까지 가능하며 대출 가능 금액 이내에서 대출금액의 80%까지 가능합니다. 한국주택금융공사(HF)는 수도권 및 광영시는 인당 3억, 지방은 인당 2억 원 이내에서 분양가의 60~70%까지 대출을 받을 수 있습니다.

1인당 한도라 부부라면 HUG 보증을 남편과 아내가 각각 5억원씩, 최대 10억을 쓸 수 있는 셈이지요. 이용 한도는 지역별로 나뉘는데, 규제지역은 세대당 1건, 비조정지역은 세대당 2건을 받을 수 있습니다.

여기서 순서가 중요합니다.

비조정지역에서 중도금대출을 받은 뒤 다시 규제지역에서 중도금대출을 받으면 대출이 나오지 않습니다. 반대로 규제지역에서 1건의 중도금대출을 받고, 다시 비조정지역에서 아파트를 구입할 때는 대출이 가능합니다.

하지만
규제지역 먼저 청약을 한 뒤, 비조정지역으로 가는 순서가 누구에게나 맞는 것은 아닙니다. 앞에서도 말했듯이 청약은 내 가점과 가용자금에 따라 적합한 단지가 달라 만약 가점이 낮은 사람이라면 비조정지역에서 똘똘한 아파트 2채에 당첨 혹은 매수하는 것이 더 나을 수 있습니다.

잘 계산해야 하는 중도금 보증한도

중도금 보증한도는 대출 가능 금액 이내에서 대출 금액의 80%입니다. 분양가 전체가 아닌 대출 가능 금액이라는 점이 중요합니다. 중도금은 전체 분양가의 60%입니다. 그 60% 중 80%가 HUG에서 보증을 해주는 거죠. 그럼 나머지 20%는 어디서 나올까요? 내 돈을 내야 할까요? 아닙니다. 나머지는 은행에서 개인 신용대출로 나옵니다.

예를 들어 투기과열지역은 중도금대출 비율이 40%입니다. 분양가가 7억인 아파트가 있다면 40%에 해당하는 2억 8,000만 원 중 80%인 2억 2,400만 원이 HUG에서 보증을 서주고, 나머지 20%에 해당하는 5,600만 원은 개인신용으로 나온다는 의미죠. 그럼 HUG에 남아있는 대출 가능 금액은 얼마일까요? 5억에서 2억 2,400만 원이 차감된 2억 7,600만 원입니다.

결혼하지 않은 싱글의 경우 분양권을 1개 이상 구매할 때 중도금 보증한도가 모자라서 고민하기도 합니다. 결혼한 부부는 HUG 보증 각각 5억원씩 총 10억 원의 보증한도가 있고, 세대당 2건을 쓸 수 있으니 두 사람이 각각 청약하며 ㄴ한도가 모자라는 경우는 거의 없습니다. 하지만 싱글은 HUG 보증한도가 5억원인데, 비조정지역에서 분양가 6억 원짜리 분양권 2개를 매수하는 경우 보증한도가 모자라게 됩니다. 이때 두 번째 매수한 분양권은 대출은 못 받아서 자납을 해야 할 수도 있습니다. 그래서 계산을 잘해야 합니다. 만약 중도금이 3억원이었다고 하면, HUG의 내 한도에서 3억원을 다 쓴게 아니라 3억의 80%, 즉 2억 4,000만 원만 차감되었고, 2억 6,000만원이 남아 있는 것입니다.

규제, 비규제지역에 따라 다른 중도금대출 비율

규제지역과 비규제지역에 따라 중도금대출 비율이 다릅니다. 먼저 투기과열지역은 중도금대출이 전체 60% 중 40%만 나옵니다. 나머지 20%는 자납, 즉 대출 없이 스스로 내야 합니다. 조정대상지역은 50%로 10%는 자납해야 합니다. 비조정지역은 60% 중도금대출을 소득증빙만 된다면 받을 수 있습니다.

1주택자는 어떨까요? 원칙적으로 1주택자는 규제지역에서 중도금대출이 나오지 않지만, 기존주택 처분 서약을 하면 무주택세대와 같은 조건으로 중도금대출을 받을 수 있습니다.

다주택자의 경우는 비조정지역에서는 60% 중도금대출이 나오지만, 규제지역에서는 중도금대출이 전혀 나오지 않습니다.

분양가 9억 원 초과 주택 역시 중도금대출이 금지되었습니다. 다만 9억 초과 구축을 매수할 때만 투기과열지구는 9억 이하까지는 KB시세의 40%, 9억 초과분은 20%까지 대출을 받을 수 있습니다. 조정대상지역은 9억 이하까지는 50%, 9억 초과분은 30%까지 대출을 받을 수 있습니다.

중도금대출과 주택담보대출 뭐가 다른가요

중도금대출은 집이 지어지기 전 지역에 따른 비율에 맞춰 받는 대출을 말합니다. 일종의 건설사 보증 대출로 건설사와 특정 은행이 맺은 계약에 따라 대출이 이뤄지기에 해당 은행에서만 보증금 대출이 가능합니다. 이후 입주 시기가 되면 분양받은 주택을 담보로 주택담보대출로 전환됩니다. 이때 대출 은행은 정해져 있지 않습니다.

앞서 말했듯이 중도금대출이 LTV를 기준으로 이뤄진다면, 주택담보대출은 DTI를 기준으로 합니다. 쉽게 말하면 기존의 중도금대출이 입주시기에 주택담보대출로 전환되는 것이죠.

규제지역 내 주택담보대출 시 전입과 처분 요건 강화

2020년 6.17 대책을 통해 주택담보대출의 실수요 요건을 강화 했습니다. 과거에는 무주택자가 투기지역, 투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년 내 전입 의무를 부과, 조정대상지역의 경우 2년 내 전입 의무가 부과되었습니다. 또 1주택자는 9억 이하든 초과든 투기과열지역은 1년 이내 처분 및 전입, 조정대상지역은 2년 이내 처분 및 전입조건이 부과되었습니다.

하지만 7월 1일부터는 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과됩니다.

구분	투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
무주택자	6개월 이내 전입
1주택자	6개월 이내 처분 및 전입

단, 1주택자가 처분하지 않아도 되는 예외 조건이 있습니다. 무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주 중인 60세 이상 부모의 별거 봉양 등의 경우에는 기존주택 보유를 인정해줍니다.

서민 실수요자 찬스를 이용하자!

중도금대출은 잔금을 내는 시점에 상환해야 합니다. 중도금대출은 잔금 납부 시점에 모두 상환되어야 하며 이때 중도금대출은 주택담보대출로 전환됩니다. 이때 주택담보대출은 개인 상환능력을 보는 DTI로 투기지역 및 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50% 가능합니다. 이때 서민 실수요자의 요건을 충족 시 주택담보대출을 받을 때 40%가 아닌 50%(투기지역 및 투기과열지구), 50%가 아닌 60%(조정대상지역)의 대출을 받을 수 있습니다. 대출이 10% 더 나오는 건 그만큼 더 적은 돈으로도 잔금을 처리할 수 있다는 의미이죠.

서민 실수요자란 무주택 세대주에 투기지역, 투기과열지구에서는 주택 가격 6억 원 이하에 부부합산 연 소득이 8,000만 원(생애 최초 9,000만 원) 이하인 사람을 말합니다. 조정대상지역은 주택 가격 5억원 이하에 부부합산 연 소득이 8,000만 원(생애 최초 9,000만 원)이하인 사람입니다. 물론 규제지역에서 이렇게 싼 아파트는 공공분양이 대부분 입니다.

규제지역 내 아파트라면, 자금조달계획서 제출

투기과열지구와 조정대상지역은 금액 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 계약금과 중도금대출, 잔금을 어떤 방법으로 자금을 조달할지에 대해 설명하는 계획서로 불법 증여를 막기 위한 정부의 방침입니다. 어려운 내용은 아니니 겁먹지 않아도 됩니다. 머릿속으로 생각해두거나 연필로 적은 뒤 상담사에게 가져가면 안내를 받아 최종 계획서를 작성하면 됩니다. 투기과열지구의 경우에는 예금잔고, 주식보유 내용 등 15여 종의 증빙서류를 내야 합니다.

헷갈리는 주택담보대출 총정리

청약은 즐겁고 설레는 일이지만 대출은 무척 복잡하고 까다롭습니다. 하지만 자본주의 사회에서는 남의 돈을 활용하는 것도 기회입니다. 대출도 공부하면 기회가 정말 많으니 대출에 관해서도 열심히 공부해두기 바랍니다.

규제지역 9억 원 이하 (HUG, HF 보증대출)	→	규제지역 9억 원 초과 (건설사보증대출)	=	불가능
규제지역 9억 원 초과 (건설사보증대출)	→	규제지역 9억원 이하 (HUG, HF 보증대출)	=	불가능
규제지역 9억 원 이하 (HUG,HF보증대출)1건	→	비규제지역 9억원 이하 (HUG, HF 보증대출)	=	1건 가능 (세대 당 총 2건)
규제지역 9억 원 초과 (건설사보증대출)1건	→	비규제지역 9억원 이하 (HUG, HF 보증대출)	=	2건 가능 (세대 당 총 3건)

분양가 9억 이하는 주택도시보증공사와 한국주택금융공사 등의 공적 기관에서 보증을 해줍니다. 분양가가 9억이 넘으면 중도금대출이 나오지 않지만, 간혹 건설사 보증으로 대출을 해주기도 합니다.

그렇다면 규제지역에서 공적 기관 대출을 받고, 건설사 보증 대출을 받는 것이 가능할까요? 보증기관이 엄연히 다르니 가능하지 않을까요? 안됩니다. 규제지역에서 주택과 관련한 대출은 무조건 세대당 오직 1건만 가능하다고 정했으니까요. 그럼 규제지역의 건설사 보증 대출을 받고, 규제지역 9억 이하의 공적 기관 대출을 받을 떈 어떨까요? 마찬가지로 안됩니다. 같은 이유지요. 세 번째 사례를 볼까요. 규제지역 9억 이하 아파트를 공적 기관에서 대출을 받고 비규제지역 9억 이하 분양권을 사기 위해 대출을 받는 건 가능합니다. 규제지역 1번, 비규제지역 1번으로 총 세대당 2건의 중도금대출을 받을 수 있으니까요.

마지막으로 규제지역 9억 초과 아파트를 건설사 보증 대출을 받고, 비규제지역 9억 이하 아파트의 대출을 2건 받는 건 어떨까요? 가능합니다. 건설사 보증에서 대출을 받았다면 이 경우는 공적 기관대출2건을 하나도 쓰지 않은 경우라 비규제지역에서는 중도금대출 두 건을 모두 사용할 수 있습니다. 이 경우가 이번 정부가 허락한 중도금대출의 최대 대출 건수 입니다.

한 번에 분양가를 내지 않는다

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