DAY07_[아는 만큼 당첨되는 청약의 기술]_01_생애 한 번은 꼭 청약을 공부하자(5/5)

---

---

---

---

아는 만큼 당첨되는

청약의 기술

 

01 생애 한번은 꼭 청약을 공부하자

울고 웃었던 나의 부동산 입문기
열정로즈의 첫 번째 청약 당첨자 탄생!
새 아파트를 갖는 두 가지 방법
청약은 운이 아니라 절략이다!
규제는 누군가에게 기회, 지금은 무주택자 전성시대!
청약 시장 핫이슈! 분양가상한제의 모든 것

 

 

 

분양가상한제 시행 배경

'분양가상한제'란 집값 안정화 방안 중 하나로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로만 분양하도록 만든 제도 입니다. 분양가를 낮춰 실소유자의 부담을 줄이고, 시장안정을 가져오겠다는 것을 목표로 한 정부 정책 입니다.

 

분양가 상한제를 이해하려면 분양가상한제가 나오게 된 배경을 이해하는 것이 중요합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양 업무에서 하는 일은 크게 두 가지 입니다.

하나는 중도금대출의 보증을 서주는 것이고, 또 하나는 분양가를 심사하는 것입니다.

HUG는 서울 등 수도권 주요 지역을 고분양가 관리지역으로 지정하고, 이 지역에서 신규 분양하는 단지가 최근 11년 내 분양한 유사 단지의 평균 분양가를 넘을 경우 분양 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 통제하고 있습니다.

'로또분양'이라는 말도 이때 나왔습니다. 상식적으로 헌 아파트보다 새 아파트가 더 비싸야 하는데, 이렇게 책정한 아파트 가격은 주변의 헌 아파트보다 훨씬 쌌습니다.

그런데, 2019년 6월 HUG는 고분양가 사업장 심사 기준을 강화합니다. 인근 지역(반경 1km 이내 또는 동일 구 내)에서 1년 전 분양도니 아파트가 있을 경우 직전 분양 아파트의 분양가를 넘지못하도록 분양가를 제한하고, 1년 전에 분양한 아파트가 없는 경우에는 직전 분양가의 최대 110%까지 인상을 허용했는데, 1년 초과 분양 기준을 105%로 바꾼 것입니다. 

5%는 언뜻 보면 큰 차이가 아닐 수 있지만, 집값은 억단워 입니다. 조합 입장에서는 분양가가 높아져야 자신들에게 오는 이익도 높습니다. 하지만 HUG가 고분양가 심사 기준을 강화해, 그 이상 넘지 못하게 하니 얻는 이익도 적어지는 것이죠. 수익성이 약해진다면 재개발, 재건축 사업은 소원해질 수밖에 없고 이는 공급 부족으로 이어질 확률이 높습니다. 

 

이렇게 고분양가 심사 기준을 강화하자 강남 재건축과 강북의 입지 좋은 재개발 단지들이 후분양을 하겠다고 돌아섰습니다. 후분양을 하는 단지는 HUG의 분양가 통제를 받지 않고 분양가를 책정할 수 있기 때문입니다. 하지만 후분양도 쉽지는 않습니다. 선분양을 하면 이때 얻은 분양비로 공사비를 조달할 수 있는데, 후분양을 이런 과정이 없어서 조합이 막대한 공사비와 이에 따른 이자까지 부담해야 합니다. 그럼에도 불구하고 조합들이 후분양을 타진하겠다는 것은 더 높은 수익성이 보이기 때문입니다.

 

서울에 새 아파트가 모자라고, 이로 인해 집값이 오르고 있다는 사실을 정부가 모를리 없습니다. 2021년이 되면 서울의 공급은 반토막이 날 예정입니다. 게다가 많은 단지가 후분양을 하겠다고 나옵니다. 대부분의 단지는 서울 노른자 땅인 데다, 관리처분인가를 받은 단지들이죠. 즉, 이미 이주철거를 했거나 앞둔 상태를 말합니다. 주택공급을 위해 3기 신도시 발표를 했지만, 3기 신도시가 본격적으로 공급되려면 2025년은 돼야 합니다. 거기다 관리처분인가를 받은 대부분의 단지가 후분양으로 돌아서면 공급 절벽이 올 수도 있습니다 .수요는 있는데 공급이 없다면 집값은 당연히 상승할 수밖에 없습니다. 

 

이번 정부는 재건축, 재개발 정비사업으로 서울의 부족한 공급을 해소하려는 계획이 없어 보입니다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등 정비사업에 대한 규제가 심한 편입니다. 그래서 이번 정부의 민간택지 분양가상한제라는 카드는 후분양을 막기 위한 필연적인 선택이지 않았나 싶습니다. 

 

2020년 4월부터 민간택지 분양가상한제가 시행될 예정이었으나 코로나의 여파로 2020년 7월 28일까지 유예기간이 연장되었습니다. 그래서 2020년 7월 29일 이전에 소위 말하는 밀어내기 분양이 쏟아졌습니다. 분양가상한제 이전에 조금이라도 높은 이득을 취하려는 조합들의 전략이었죠.

 

 

분양가상한제가 집값 상승을 견인한다?

분양가상한제가 적용되면 고분양가 심사 기준보다 분양가가 저렴해진다는 점이 가장 큰 장점입니다. 실수요자의 입장에서는 반가운 일입니다. 하지만 장기적으로 봤을 때는 문제점도 존재합니다. 지금 서울 아파트의 매매가와 전세가가 계속 오르는 이유는 무엇일까요? 본격적으로 분양가 상한제가 시행되면 전비사업 초기단계의 조합들은 이번 정부에서 무리하게 사업을 추진할 이유가 없습니다. 받을 이득이 적다고 판단되면 사업을 중단할 것이고 이는 공급 물량 부족으로 이어집니다.

 

1989년에서 1998년 말에도 분양가상한제를 시행한 적이 있습니다. 이 규제가 끝나자마자 아파트 가격이 급상승했죠. 노무현 정부 시절인 2007년부터 2014년 말까지도 실시했는데 이때 역시 규제가 끝나자 6년 내내 아파트 가격이 상승하는 모습을 보였습니다. 아무튼 서울이 과열되면 또 다른 강력한 규제가 나올 확률이 높습니다. 그렇지만 그 규제가 근본 원인을 해결하지 못한다면 과거와 같은 부작용이 없으리란 보장을 할 수 없습니다.

 

 

분양가상한제의 단점과 해법은?

투자자의 입장에서 분양가상한제는 달갑지 않습니다. 분양가상한제가 시행되면 분양가에 따라 전매 제한 기간이 강화되는데 최대 10년입니다. 시세차익이 나도 매도해 차익을 현금화하는데 시간이 걸리니 투자의 목적이라면 환금성에 문제가 생깁니다.

 

하지만
무주택자에게는 절호의 기회입니다. 저렴한 분양가로 내집 마련을 할 수 있으니 실거주를 목적으로 한다면 분양가상한제를 기회로 보는 것도 좋습니다. 단, 내년 2월부터는 의무거주 기간이 도입됩니다. 이 의무거주 기간에는 무조건 당첨자가 들어가 살아야 하며 전세를 줄 수 없습니다. 한마디로 높은 가점과 중도금대출을 제외한 자금의 조달 능력이 있고 실거주가 가능한 사람들만이 분양가상한제의 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

딘, 본격적인 분양가상한제 도입 이후에는 저렴한 분양가를 노리고 서울의 잠자고 있던 고가점 통장들이 쏟아져 나와 경쟁률과 당첨 가점이 더욱 치솟을 예정입니다.

 

 

분양가상한제 시대, 청약 점수 플랜을 설계하라!

만점통장	무주택기간	부양가족 수	통장가입기간	총 점수
3인 가족	32점(15년이상)	15점(3인)	17점(17년이상)	64점
4인 가족	32점(15년이상)	20점(4인)	17점(17년이상)	69점
5인 가족	32점(15년이상)	25점(5인)	17점(17년이상)	74점
6인 가족	32점(15년이상)	30점(6인)	17점(17년이상)	79점
7인 가족	32점(15년이상)	35점(7인)	17점(17년이상)	84점

 

 

경기도에 사는 사람이 서울에 청약을 넣고 싶다면 무조건 서울로 주소를 이전하거나 다른 플랜을 준비해야 합니다. 본인의 가점을 확인한 후 가점이 낮다면 가점을 높이는 데에 집중하고, 비조정지역으로 청약하는 등 전략을 바꿔야 합니다.

 

45점 이하라면 서울에서 당첨은 어렵습니다. 가용자금이 있다면 중도금대출이 안 나오는 9억 원 초과, 85㎡ 초과 50% 추첨제를 노리거나 입주권, 분양권, 5년 이내 주닌출을 구입하는 것을 추천합니다.

가용자금이 부족하다면 먼저 본인이 특별공급에 해당되는지 반드시 찾아보고, 85㎡ 이하에도 추첨비율이 있는 비조정지역의 추첨제를 노려보세요. 그곳에서 당첨되어 자산을 늘린 다음 서울에 입성하길 추천합니다.

 

 

 

청약 점수 플랜을 설계하라