DAY09_[아는 만큼 당첨되는 청약의 기술]_02_전략세우기 전 알아야 할 청약 기초상식(2/0)

---

---

---

아는 만큼 당첨되는

청약의 기술

 

02 전략 세우기 전 알아야 할 청약 기초 상식

청약어를 익히면 청약 말문이 트인다!
청약 초보자라면 '이것'만은 절대 하지 말자!
주택 종류부터 구분하자! 국민주택과 민영주택
내가 사는 지역에 따라 통장에 있어야 하는 금액이 다르다
청약 세상에서 주택 소유 기준

내가 청약하려는 지역은 어떤 규제를 받고 있을까?
당해 여부가 핵심! 민영주택 1순위 조건
무주택 여부가 핵심! 국민주택 1순위 조건
지피지기면 백전백승, 내 청약가점은 몇 점인가요?
가점과 추첨 비율을 보면 청약 게임의 법칙이 보인다!

정부 정책으로 읽는 청약 해답!
얼마가 있어야 청약할 수 있을까? 대출의 모든 것
빅데이터를 쉽고 빠르게! 즐겨찾기 추천 홈페이지

모르고 청약했다 낭패 보는 재당첨 제한
부적격은 NO! 무효는 OK! 헷갈리는 중복당첨
청약 진행 과정 속에서 숨은 기회를 찾자!
입주자모집공고문에 모든 정보가 담겨 있다
모델하우스 관람에도 법칙이 있다

 

 

어느 단지가 제일 좋아요?

가장 난처한 질문이면서 잘못된 질문이기도 합니다. 대한민국에서 제일 좋은 곳은 서울 압구정입니다. 만약 지금 여러분의 호주머니에 20억이 있다면 바로 압구정에 있는 아파트를 사면 됩니다. 압구정은 현재 투기과열지구로 지정되어 있어 15억 초과 아파트의 주택담보대출은 금지되어 있습니다. 앞으로 비싼 아파트는 현금이 없으면 사지 못합니다.

 

좋은 아파트는 비싸고, 대출은 어렵다

가지고 있는 가용자금에 따라 추천하는 단지가 모두 다릅니다. 본인의 가점에 따라서도 맞는 청약 단지가 따로 있습니다.

수능과 비슷합니다. 누구나 서울대에 가고 싶다고 해서 모두 서울대에 우너서를 넣을 수는 없습니다. 점수에 맞춰서 원서를 넣듯 청약도 마찬가지입니다.

어디가 제일 좋은가보다 어떤 걸 하지 말아야 할지에서 시작하는 것이 좋습니다.

 

입주까지 20년 걸릴 수도 있는 지역주택조합아파트

'지주택'이라는 말 들어보셨나요?

살면서 쳐다도 보지 말아야 할 곳이지만 의외로 계약한 사람이 많습니다. 일반적인 재개발, 재건축은 소유자가 땅과 건물을 둘다 가지고 있는 경우로 건물이 노후화되어 다시 짓는 데 여러 사업절차를 거쳐 최소 10년이 걸립니다. 하지만 지역주택조합아파트는 땅이 없는 소유자들이 삼삼오오 조합원을 모아 땅을 매입한 뒤 아파트는 지으려는 경우입니다.

최소 몇백, 몇천 명 이상의 조합원을 모아야 하고, 이들에게 계약금을 받아 부지를 매입하고, 부지 확부가 완료되어야 공사를 시작할 수 있습니다. 이 과정을 거쳐 새 아파트에 입주하려면 20년이 걸릴 수도 있어요. 아파트가 지어진다면 그건 그나마 다행입니다. 지역주택조합아파트는 사업 성공률이 매우 낮고, 조합 비리, 조합원 불 충족 등으로 무산되는 경우가 많아 매우 위험한 투자입니다.

 

그렇다면 일반 아파트와 이젹주택조합아파트를 구분하는 방법은 무엇일까요? 지역주택조합아파트는 처음 듣는 브랜드에, 분양가도 턱없이 쌉니다. 이들은 서울에 분양하는 아파트의 평당가가 2,000만원 이하라고 홍보하곤 합니다.

자본주의 사회에서 가격이 싸면 일단 믿지 말고 의심해봐야 합니다. 가끔 길거리에서 어떤 아주머니가 다가와 '행주 2개 줄게. 저기 모델하우스 한번 같이 가자'고 호객을 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 100% 지역주택조합아파트입니다. 서울에서는 은평구와 동작구에 이런 지역주택조합아파트가 많습니다. 가

지역주택조합아파트 모델하우스에 가면 조합원이 10명이든 999명이든 사업 진척도는 무조건 99%라고 말합니다. 정말일까요? 정확하게 확인하는 방법은 해당 시.군구청 주택과에 전화해보는 것입니다. 예를 들어 동작구에 지어질 아파트라면 동작구 주택과에 전화해 해당 아파트가 지역주택조합아파트가 맞는지, 사업은 어느 정도 진척이 됐는지 반드시 물어봐야 합니다.

 

가장 위험한 상가 투자! 신도시 분양상가

상가를 제일 비싸게 사고 싶으면 신도시 상가를 분양받으면 됩니다. 호구가 되는 지름길입니다.

분양상가에는 막대한 홍보비, 임차인의 임대료까지 포함돼 있습니다.

신도시에 지은 6층짜리 근린생활 건물로 예를 들어보겠습니다.  보통 신도시는 상권이 제대로 자리를 잡으려면 최소 5년에서 10년이 걸립니다. 상가는 대부분 투자 목적이 많습니다. 하지만 시행사는 그전에 투자자를 우치해야 합니다.

 

투자자들에게 상가를 계약하게 하려면 우량 임차인이 들어왔다고 하면 좋아하겠죠? 그래서 시행사는 홈플러스, 뚜레쥬르, 파리바게뜨 등 대형 프랜차이즈 브랜드로 세팅한 뒤 화려한 월 수익률까지 보여줍니다.

 

이때 우량 임차인이 상가에 계약된 건 사실입니다. 대신 상권도 자리를 잡지 않은 빈 상가에 들어올 우량 임차인에게 시행사는 당근을 주는 데 바로 '렌트프리'입니다. 이 상가에서 장사하는 대신 1년간 월세를 면제해주는 거죠. 좋은 조건이죠? 그렇게 임차인을 세팅합니다. 그리고 이 일 년간 면제된 임차료가 분양가에 그대로 들어갑니다.

 

좋습니다. 우량 임차인이 계속 있기만 하다면 투자의 하나라고 치죠. 하지만 자본주의 사회는 잔인합니다. 한 걸물을 완판하면 시행사는 바로 옆에 빈 땅을 또 사서 건물을 짓고 다시 상가를 분양합니다. 방법을 똑같습니다. 그런데 한해 전 옆 건물에 들어온 우량 임차인에게 다시 렌트프리 작업을 합니다. 임차인으로서는 새로 옮겨 인테리어를 하는 비용보다 1년 간의 월세 연제 혜택이 크다면 같은 조건으로 가지 않을 이유가 없습니다.

 

 

호환마마보다 무서운게 공실입니다. 역세권 신축 아파트는 수요가 넘치지만, 상가는 경기가 좋지 ㅇ낳으면 수요가 없습니다. 공실이 아면 임대인들은 잠을 못잡니다. 상가 분양에 들어간 대출 이자에, 50평이 넘는 신도시 상가의 관리비만 100만 원 이상입니다. 공실이 나면 한 달에 족히 수백만 원의 돈이 나가게 됩니다.

 

 

 

개발도, 수익도 어려운 기획부동산 토지

'좋은 땅 있는데 투자해보세요.' 라는 전화를 받아본 적 있으신가요? 100% 기획부동산 토지 전화입니다. 기획부동산 토지란 쉽게 말해 땅을 조각내서 파는 상품입니다. 조각난 땅은 절대 금액이 상대적으로 저렴해 보이지만 평당가로 계산해보면 굉장히 비쌉니다. 작은 땅은 개발도 쉽지 않죠. 토지는 고난도의 투자입니다. 상가는 투자하면 월세라도 나오지만, 토지는 목돈이 들어간 뒤 개발이 되기 전까지 투자금을 회수하기 어렵죠. 정말 많은 공부를 해야 하는 분야가 바로 토지입니다. 단, 개발이 성공적으로 되면 아파트와는 비교도 된지 않은 몇 천 배의 이익을 얻을 수 있습니다.

 

 

 

프리미엄 없는 오피스텔 잔여 세대

과거 인기를 얻었던 오피스텔 투자는 단기간에 팔아 1,000만 원에서 2,000만 원씩 돈을 버는 사례도 있었습니다. 일명 단타라고 하는데, 농담 삼아 '오피스텔 파이 해외여행 가자'라는 말이 있기도 했습니다. 지금은 오피스텔 투자가 보편화 되어 투자자들이 많이 몰리는데, 그럼 매도자가 너무 많은 곳은 프리미엄이 붙지 않습니다. 게다가 투기과열지구 및 조정대상지역의 오피스텔은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한됩니다. 등기를 치면 취득세를 내야 하고, 주거용 오피스텔은 주택으로 잡혀 양도세 중과에도 해당하니 투자가치가 약합니다.

오피스텔 잔여 세대 추첨은 수요가 없다고 보시면 됩니다. 월세를 보고 오피스텔 투자에 관심을 보이는 경우가 많은데 오피스텔은 공급에 너무 취약합니다. 분양대행사는 월 수익률을 보장한다고 설명하지만, 본인의 수익률은 아무도 보장해주지 않습니다. 

 

 

 

청약이나 부동산에 아무런 지식이 없는 초보자라면
하지 말아야 할 것들만 안 해도 성공적인 투자를 하실 수 있습니다