DAY05_[아는 만큼 당첨되는 청약의 기술]_01_생애 한 번은 꼭 청약을 공부하자(4/5)

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아는 만큼 당첨되는

청약의 기술

 

01 생애 한번은 꼭 청약을 공부하자

울고 웃었던 나의 부동산 입문기
열정로즈의 첫 번째 청약 당첨자 탄생!
새 아파트를 갖는 두 가지 방법
청약은 운이 아니라 절략이다!
규제는 누군가에게 기회, 지금은 무주택자 전성시대!
청약 시장 핫이슈! 분양가상한제의 모든 것

 

 

 

무주택자를 위한 무차별 부동산 정책, 지금이 기회다!

문재인 정부 출범 이후 2017년 8 · 2 부동산 대책부터 2020년 7 · 10대책까지 무수히 많은 정책이 나왔습니다. 정책의 목표는 다주택자 압박과 부동산 가격의 안정이었습니다. 하지만 서울, 수도권 부동산 투자 열기는 쉽게 식지 않았고 6년 내내 집값은 상승했습니다. 정부는 2017년 8월 2일 초강력 대책, 일명 8 · 2 대책이라는 엄청난 규제를 처음 내놓았습니다. 그럼에도 불구하고 서울 아파트값은 잠시 조정기를 거쳐 다시 2018년 6월 이후부터 폭등합니다.

 

 

오히려 지난 규제보다는 지역 내 각종 개발 호재에 더 민감하게 반응하며 여의도 · 용산 마스터플랜 발표 이후 서울 전역으로 오름세가 확산됩니다. 서울 아파트 값은 빠르게 상승했고 8 · 2 대책에도 서울 집값을 잡기 힘들게 되자 정부는 더 강력한 9 · 13대책을 내놓게 됩니다. (2019년) 

9 · 13 대책은 다주택자를 겨냥한 전방위적인 규제로 청약뿐만 아니라 세금과 대출까지 포함한 부동산종합대책의 끝판왕이었습니다. 9 · 13대책 이후로 서울 아파트 가격은 잠시 조정장을 맞이하게 됩니다. 

12 · 16 대책(2019년) 또한 역대 부동산 정책 중 최고의 규제 정책으로 불리는 종합 규제 대책입니다. 규제책은 총 30여 개에 달하며, 행정 · 금융 제도를 모두 아우르고 있습니다. 이로 인해 수도권 9억 원 미만 주택과 비조정지역의 풍선효과로 수도권 비조정지역들의 집값이 폭등하게 됩니다.

최근에는 갭투자 방지 및 투기용 부동산 투자를 막기 위해 6 · 17 부동산 정책이 나와 투기 세력을 억제하려는 모습을 보이기도 했지만, 결과는 예상과 달랐습니다. 정부는 계속해서 7 · 10 대책이라는 더 강력한 대책을 내놓고 추가 공급대책까지 발표하여 주거 안정화를 노린다고 합니다.

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부동산 주요 대책

부동산 대책		주요 특징
8 · 2 부동산 대책_(2017)	- 중도금대출 보증요건 강화. 1인당 2건에서 세대당 2건으로, 규제지역은 세대당 1건 - 다주택자 규제(양도세 중과, 장특공 배제, LTV와 DTI 강화) - 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 - 가점제 당첨세대 2년간 가점 당첨 제한 - 예비당첨자 선정 시 가점에 우선 적용 - 지방 민간택지 전매 제한 6개월 - 1순위 자격요건 강화(투기과열지구, 조정대상지역 통장가입 2년 이상이어야 함) - 가점제 비율 확대 적용
9 · 13 부동산 대책_(2019)	- 분양권, 입주권 매수 시 유주택자 간주 - 추첨제의 75% 무주택자 우선 공급 - 신혼기간 내 주택 보유했을 시 신혼 특공 불가 - 분양가족 가점산정 변경. 만 60세 이상 직계존속 주택소유 시 배제 - 부적격자 청약자격 제한기간 완화(비수도권 6개월, 위축지역 3개월) - 2주택 이상 보유세대 규제지역 내 신규 주담대 금지 - 2주택 이상 보유자 전세자금대출 보증 제한
12 · 16 부동산 대책_(2019)	- 9억 원 초과분에 대한 LTV 비율 강화 - 초고가(15억) 주택 구입 시 주택담보대출 금지 - DSR 한도 하향 조정 - 규제지역 주택처분 및 전입 기한 단축(2년에서 1년으로) - 사업자 주택담보대출 제한지역 확대 - 사적보증 전세대출보증 규제강화 - 일시적 2주택 중복 보유기간 조정대상지역에서 1년 이내 전입 시 1년으로 단축 - 중과세 판단 시 분양권 포함 - 2년 미만 보유 주택 양도세율 인상 - 다주택 중과세 제외 - 종합부동산세 세부담상한 인상
6 · 17 부동산 대책_(2020)	- 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정 - 투기과열지구 재건축에서 2년 거주해야 조합원 분양신청 가능 - 주택매매, 임대사업자 주담대 금지 - 법인 보유 주택 종부세 강화 - 규제지역 내 주택대출 받으면 6개월 내 전입 - 생애최초 특별공급 비율 확대. 민영주택에도 도입 - 생애최초 주택에 대해 1.5억 원 이하 취득세 100% 감면,    1.5억 원 초과~3억 원(수도권 4억 원 이하) 50% 감면 - 서민실수요자 규제지역 LTV와 DTI 10% 우대
7 · 10 부동산 대책_(2020)	- 생애최초 특별공급 확대 및 소득기준 완화. 국민주택에서 민영주택까지 확대되며    당첨 비율 확대. 소득 기준 월평균소득 100%에서 130% 이하로 확대 - 신혼부부 특별공급 소득기준 완화. 맞벌이 기준 월평균소득 120%에서 130%로 완화 - 생애최초 주택 구입 시 연령, 혼인 여부와 관계 없이 취득세 감면 - 서민 실수요자 대출 소득기준 완화 - 종합부동산세 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 확대. 2021년 종합부동산세부터 적용 - 양도세 증가. 2021년 6월 1일 이후 매도분부터 적용. 1년 미만 40에서 70%. 1~2년 미만   기본세율에서 60%로, 다주택자 규제지역 2주택 기본세율 +20%p,   3주택 이상 기본세율+30%p - 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상 - 임대주택 사업자 제도 사실상 폐지

 

 

 

 

위기에도 기회가 있다! 무주택자 전성시대!

9 · 13 부동산 대책으로 2018년 12월 11일 이후에 입주자모집공고를 내고 분양하는 단지들은 분양권도 모두 주택 수에 포함됩니다. 이로써 청약에서 가장 좋은 조건인 무주택자의 기준이 높아졌습니다. 이는 높아진 기준만큼 무주택자에게 기회가 열린다는 뜻이기도 합니다.

게다가 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제로 입주자 선정 시 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 배정합니다. 그야말로 무주택자가 청약하기 정말 좋은 세상이 도래한 것입니다. 

 

 

 

위기에도 기회가 있다